وحدة الاستثمار العقاري
إدارة متكاملة للعقارات المؤجَّرة: تعريف المناطق والمباني والوحدات وتقسيماتها، متابعة الإشغال، عقود الإيجار بمعالِج متعدد الخطوات، الأقساط والتحصيل بسندات القبض، فوترة بنود العقد كفواتير مبيعات أو قيود يومية، التجديد والإخلاء، مع تقارير ولوحة مؤشرات وإشعارات انتهاء العقود.
البيانات الأساسية (المناطق · الأنواع · حالات الوحدات)
المسار: الاستثمار العقاري ← المناطق / أنواع العقارات / حالات الوحدات — /restate/areas · /restate/property-types · /restate/unit-statuses
الوظيفة: ثلاث قوائم تعريف بسيطة تُغذّي القوائم المنسدلة في شاشتي العقار والوحدة. كل شاشة تتبع قالب البيانات الأساسية الموحّد (الكود يُولَّد تلقائياً، الاسم عربي/إنجليزي، مفعّل/موقوف).
| القائمة | ماذا تُعرِّف | تُستخدَم في |
|---|---|---|
| المناطق | المناطق الجغرافية/الأحياء التي تقع بها المباني. | حقل «المنطقة» في شاشة العقار، وتصفية التقارير. |
| أنواع العقارات | تصنيف المبنى (برج سكني، عمارة، فيلا، مجمّع تجاري، مكتبي…). | حقل «نوع العقار» في شاشة العقار. |
| حالات الوحدات | الحالات الظاهرة للوحدة (شاغرة، مؤجَّرة، تحت الصيانة، محجوزة…). | حقل «حالة الوحدة» في شاشة الوحدة وشجرة الإشغال. |
العقارات (المباني)
المسار: الاستثمار العقاري ← العقارات — /restate/properties
الوظيفة: سجل المباني/العقارات. كل عقار حاوية للوحدات التي تُؤجَّر. من محرّر العقار يمكنك توليد وحداته دفعةً واحدة بدل إدخالها يدوياً.
حقول محرّر العقار
| الحقل | الوصف / القاعدة |
|---|---|
| الكود | يُولَّد تلقائياً بلا فجوات ولا تكرار (يمكن تخصيص البادئة من «العدادات»). للقراءة فقط. |
| الاسم (عربي) * | اسم العقار — إلزامي. |
| الاسم (إنجليزي) | يظهر عند تشغيل الواجهة بالإنجليزية. |
| المنطقة | من قائمة المناطق. |
| نوع العقار | من قائمة أنواع العقارات. |
| العنوان / الوصف | بيانات وصفية للموقع. |
| عدد الطوابق / عدد الوحدات | مرجعية تُستخدَم في مولّد الوحدات. |
| مركز التكلفة | مركز التكلفة المحاسبي الذي تُنسَب إليه إيرادات وحدات هذا العقار (يُورَّث للوحدة والقيود). |
| مفعّل | العقار الموقوف لا يظهر في اختيار الوحدات الجديدة. |
زر «إنشاء وحدات» — مولّد الوحدات
يفتح مربّع حوار يولّد وحدات العقار دفعةً واحدة بدل الإدخال اليدوي (مثل نظام Noble):
| المُدخَل | الأثر |
|---|---|
| عدد الطوابق | كم طابقاً يولِّد له وحدات. |
| وحدات لكل طابق | عدد الشقق/المكاتب في الطابق الواحد. |
| شقق أرضية | عدد وحدات الدور الأرضي (تُرقَّم منفصلة عن الطوابق العلوية). |
| بادئة الترقيم / نمط الاسم | يبني اسم كل وحدة تلقائياً (مثال: الطابق 1 → 101، 102…). |
ينشئ المولّد كل الوحدات ويربطها بالعقار وبحالة «شاغرة» ابتداءً. يمكنك بعدها فتح أي وحدة لضبط مساحتها وإيجارها. تكرار التوليد لا ينشئ وحدات مكرّرة (يحترم قاعدة عدم التكرار).
الوحدات (شجرة الإشغال والتقسيم)
المسار: الاستثمار العقاري ← الوحدات — /restate/units
الوظيفة: تُعرَض الوحدات كـشجرة على نمط Noble: المبنى ← الوحدة ← التقسيم، مع مؤشّر إشغال لكل وحدة (مشغولة/شاغرة). الوحدة قد تُقسَّم إلى أكثر من جزء مؤجَّر بشكل مستقل.
عمود الإشغال
تُحسَب حالة الإشغال من العقود السارية (دورة الحياة = «حالي/Present») بصرف النظر عن حالة الترحيل — أي أن مجرد حفظ عقد على وحدة يجعلها مشغولة. الوحدة الشاغرة تظهر بمؤشّر أخضر والمشغولة بمؤشّر مختلف مع اسم المستأجر إن وُجد.
أيقونة «تقسيم الوحدة» (لكل صف)
بجوار كل وحدة قابلة للتقسيم أيقونة تفتح حوار التقسيم: تُدخِل عدد الأجزاء ومسمياتها، فيُنشئ النظام تقسيمات فرعية تحت الوحدة يمكن تأجير كل منها بعقد مستقل. لا يُسمح بتقسيم وحدة يوجد عليها عقد ساري لتفادي التعارض.
حقول محرّر الوحدة
| الحقل | الوصف |
|---|---|
| الكود | تلقائي (قابل لتخصيص البادئة). |
| الاسم (عربي/إنجليزي) * | مسمّى الوحدة (رقم الشقة/المكتب). |
| العقار * | المبنى الحاوي. |
| الطابق | رقم الدور. |
| المساحة | بالمتر المربّع. |
| الإيجار المرجعي | قيمة إيجار افتراضية تُقترَح عند إنشاء عقد على هذه الوحدة. |
| حالة الوحدة | من قائمة حالات الوحدات. |
| مفعّل | الوحدة الموقوفة لا تظهر في اختيار عقد جديد. |
عقد الإيجار (المعالِج متعدد الخطوات)
المسار: الاستثمار العقاري ← عقود الإيجار ← جديد — /restate/leases/new · القائمة /restate/leases
الوظيفة: محرّر العقد على نمط Noble — شريط رأس (نوع العقد + التاريخ + رقم المستند + الفترة + وضع الترحيل + بدون ضريبة/بدون تجديد/قريب الإخلاء) يعلو معالِجاً من ست خطوات في شريط جانبي.
خطوات المعالِج
| # | الخطوة | ما تُدخِله |
|---|---|---|
| 1 | المستأجر | اختيار المستأجر من دفتر العملاء (مع «إنشاء جديد» فوري)، ويظهر هاتفه وبريده ورصيده. حقول اسم المستأجر وصفته والاسم التجاري. |
| 2 | المؤجِّر | اسم المالك/المؤجِّر واسم الوكيل إن وُجد. |
| 3 | الوحدة والمدّة | اختيار الوحدة (إلزامي) + تاريخ البداية والنهاية + نوع الفترة (سنة / سنتان / شهري / مخصّص). |
| 4 | المالية والضريبة | بنود العقد المالية ونسبة الضريبة — انظر الجدول التالي. |
| 5 | ملاحظات | ملاحظات حرة على العقد. |
| 6 | المرفقات | رفع صور/مستندات العقد. |
البنود المالية (الخطوة 4)
| البند | الوصف |
|---|---|
| الإيجار السنوي | قيمة الإيجار الأساسية للمدّة. |
| التأمين | مبلغ التأمين المسترَدّ (لا يخضع للضريبة، ويُسوّى عند الإخلاء). |
| رسوم الصيانة | خدمة خاضعة للضريبة. |
| رسوم المواقف | خدمة خاضعة للضريبة. |
| رسوم أخرى | أي بند إضافي. |
| نسبة الضريبة | افتراضياً 15%. مربّع «بدون ضريبة» يُصفّرها. |
يُحسَب الوعاء الضريبي = الإيجار + الصيانة + المواقف + الرسوم الأخرى (بلا التأمين)، والضريبة = الوعاء × النسبة، والإجمالي = البنود + التأمين + الضريبة، ويُعرَض الإجمالي كتابةً بالحروف.
وضع الترحيل (postingMode)
| الوضع | المعنى |
|---|---|
| سنوي | إثبات الإيجار سنوياً. |
| إيراد مقدّم | يُستلَم الإيجار مقدماً ويُستحَقّ تدريجياً. |
| مؤجَّل بالكامل | يُؤجَّل الإثبات. |
| مالك المبنى | معاملة خاصة بعقود يكون فيها الطرف مالك المبنى. |
الحفظ ودورة الحياة
بمجرد حفظ العقد يصبح سارياً (دورة الحياة = «حالي») ويَشغَل وحدته فوراً — لا حاجة لأي «ترحيل عقد». حالة الترحيل (مسوّدة/مُرحّل) تبقى مؤشّراً منفصلاً للأثر المحاسبي، بينما دورة الحياة تنتقل بين: حالي ← مُجدَّد ← مُخلىً ← مُلغى. زر «عرض العقود السابقة» يستعرض تاريخ العقد على الوحدة نفسها.
سند القبض (تحصيل دفعات المستأجر)
المسار: من داخل شاشة العقد ← زر «إنشاء سند قبض» (حوار بمعالِج)
الوظيفة: تحصيل دفعة من المستأجر وتخصيصها على فواتيره/أقساطه المفتوحة، دون مغادرة شاشة العقد (مثل معالِج Noble).
| الخطوة | التفاصيل |
|---|---|
| الأداة | نقدي / تحويل بنكي / شيك. |
| الحساب | خزينة أو حساب بنكي حسب الأداة (قائمة تُصفَّى تلقائياً بنوع الأداة). |
| المبلغ + التاريخ | قيمة الدفعة وتاريخها. |
| التخصيص | توزيع المبلغ على الفواتير/الأقساط المفتوحة للمستأجر. |
يُنشئ الحوار سند قبض عميل ويُرحّله، فيقيّد: مدين الخزينة/البنك ودائن ذمم المستأجر. يمكن استعراض القيد لاحقاً بزر «عرض قيد اليومية».
فوترة بند العقد (فاتورة مبيعات أو قيد يومية)
المسار: من داخل شاشة العقد ← زر «فوترة بند» (حوار بمعالِج)
الوظيفة: تحويل أي بند من بنود العقد (الإيجار، الصيانة، المواقف…) إلى أثر مالي. يعرض الحوار خيارين:
| الخيار | الأثر |
|---|---|
| فوترة بند | ينشئ فاتورة مبيعات بسطر خدمي (الصنف الخدمي المربوط بالبند) + ض.ق.م، ثم يفتح الفاتورة في وحدة المبيعات لإكمالها/طباعتها. الصنف خدمي (لا مخزون) فيُثبِت الإيراد فقط دون تكلفة بضاعة. |
| إنشاء قيد يومية للبند | يُرحّل قيداً متوازناً مباشرة: مدين ذمم المستأجر بإجمالي البند، ودائن حساب إيراد البند + دائن ض.ق.م المستحقة. |
لا يوجد ترحيل للعقد كاملاً؛ الفوترة تتم بنداً ببند (أو مجموعة بنود) حسب حاجتك، وهو ما يوفّر مرونة إثبات الإيراد على مدار مدّة العقد.
البنود القابلة للفوترة والأصناف الخدمية
الوظيفة: عند إنشاء/تفعيل شركة نشاطها عقاري، يُنشئ النظام تلقائياً مجموعة أصناف خدمية (نوعها «خدمة»، بلا مخزون) تمثّل كل بند قابل للفوترة، ويربط كل صنف بمفتاح إعدادات في إعدادات الاستثمار العقاري وبحساب إيراد. هكذا تكون فوترة البنود جاهزة دون إعداد يدوي.
| البند | الكود الافتراضي | مفتاح الإعداد |
|---|---|---|
| الإيجار | RE-RENT | Restate.RentServiceItemCode |
| الصيانة | RE-MAINT | Restate.MaintenanceServiceItemCode |
| المواقف | RE-PARK | Restate.ParkingServiceItemCode |
| رسوم أخرى | RE-OTHER | Restate.OtherServiceItemCode |
| التأمين | RE-DEP | Restate.DepositServiceItemCode |
| رسوم حكومية | RE-GOV | Restate.GovFeesServiceItemCode |
| رسوم حكومية إضافية | RE-AGOV | Restate.AddGovFeesServiceItemCode |
| أتعاب قانونية | RE-LEGAL | Restate.LegalFeesServiceItemCode |
| عمولة | RE-COMM | Restate.CommissionServiceItemCode |
| رسوم التجديد | RE-RENEW | Restate.RenewalFeesServiceItemCode |
حسابات الإيراد المقابلة تُضبَط من شاشة «الحسابات» عبر مفاتيح Restate.*IncomeAccountCode
(والتأمين يُوجَّه لحساب أمانات المستأجرين). كل الأكواد قابلة للتعديل — لا توجد أكواد حسابات مثبّتة
في الشيفرة.
الأقساط
الوظيفة: تقسيم قيمة العقد إلى جدول دفعات (شهري/ربع سنوي/مخصّص) لمتابعة الاستحقاق والتحصيل. تُولَّد الأقساط من قيمة الإيجار والمدّة، ويُظهِر كل قسط تاريخ استحقاقه وحالته (مستحق/محصّل/متأخر). التحصيل يتم عبر سند القبض بتخصيص المبلغ على الأقساط المفتوحة.
التجديد والإخلاء
تجديد العقد
حوار «تجديد» ينشئ عقداً جديداً امتداداً للعقد الحالي (بمدّة وقيمة جديدتين)، وينقل دورة حياة العقد القديم إلى «مُجدَّد»، مع إمكانية احتساب رسوم تجديد كبند قابل للفوترة.
الإخلاء (تسوية إنهاء العقد)
شاشة/حوار الإخلاء يُنهي العقد ويُجري التسوية النهائية: ردّ التأمين مقابل ما على المستأجر من مستحقات، فتصبح دورة حياة العقد «مُخلىً» وتعود الوحدة شاغرة. يُتاح الإخلاء فقط للعقود التي دورة حياتها «حالي».
التقارير ولوحة المؤشرات والإشعارات
لوحة مؤشرات الوحدة
/dashboard/restate
بطاقات ورسوم: عدد العقارات والوحدات، نسبة الإشغال، العقود السارية، الإيرادات، والعقود المقتربة من الانتهاء — مع شريط فترة (اليوم/أسبوع/شهر/مخصّص).
التقارير
تقارير الوحدة عبر محرّك التقارير الموحّد (كشوف العقود، الإشغال، الإيرادات، أعمار الأقساط المتأخرة…) بمعايير قابلة للاختيار (منطقة/عقار/فترة/حالة).
الإشعارات
إشعارات تلقائية بالعقود المقتربة من الانتهاء تصل إلى صندوق الإشعارات (وبريد إلكتروني عند الضبط)، لتنبيه المستخدم إلى التجديد أو الإخلاء في الوقت المناسب.
أسئلة شائعة
متى يصبح العقد سارياً ويَشغَل وحدته؟
بمجرد الحفظ. لا يوجد زر «ترحيل عقد»؛ الحفظ يجعل دورة حياته «حالي» فتظهر الوحدة مشغولة في شجرة الوحدات.
ما الفرق بين «فوترة بند» و«قيد يومية للبند»؟
«فوترة بند» تُنشئ فاتورة مبيعات بسطر خدمي + ضريبة (مستند بيع كامل يمكن طباعته وتوقيعه ضريبياً). «قيد يومية للبند» يُرحّل القيد المحاسبي مباشرة دون إصدار فاتورة. اختر ما يناسب سياستك في الإثبات.
لماذا لا تظهر وحدات في اختيار العقد؟
تأكّد من إنشاء العقار ثم وحداته (يدوياً أو بزر «إنشاء وحدات»)، وأن الوحدة «مفعّلة».
هل يمكن تأجير جزء من وحدة؟
نعم — قسّم الوحدة من أيقونة «تقسيم» في شجرة الوحدات، ثم أنشئ عقداً على كل تقسيم.
أين أضبط حسابات إيرادات البنود؟
من شاشة «الحسابات» عبر مفاتيح Restate.*IncomeAccountCode. الأصناف الخدمية للبنود
تُنشأ تلقائياً عند تفعيل الشركة العقارية.
الأسئلة الشائعة
كيف أعدّ عقاراً ووحداته؟
أنشئ العقار ثم أضف وحداته بحالتها وإيجارها؛ تصبح الوحدات المخزون القابل للتأجير للمستأجرين.
كيف أنشئ عقد إيجار؟
افتح العقارات › العقود › جديد، اختر العقار والوحدة والمستأجر، حدّد المدة والإيجار والأقساط؛ ويقود العقد دفتر الإيجارات والفوترة.
كيف يُفوتَر الإيجار ويُحصَّل؟
يولّد النظام أقساط الإيجار وفواتير الرسوم لكل عقد؛ سجّل السندات مقابلها لتتبّع التحصيل والأرصدة المستحقة.
هل أرى الإشغال ودفتر الإيجارات؟
نعم، تعرض لوحة العقارات نسبة الإشغال والعقود النشطة ودفتر الإيجار السنوي والعقود القريبة من الانتهاء.